税金について

不動産を取引する際には様々な税金がかかります。ここでは主なものをご説明します。

印紙税

印紙税とは、日常の経済取引に関連して作成される文書(契約書)のうち、下記の文書(課税文書)を作成する場合に課税される税のことです。

課税文書

1.土地の賃貸借契約書・地上権設定契約書
2.不動産の譲渡に関する契約書
3.請負に関する契約書
4.売上代金に係る金銭の受取書(契約金額が3万円未満の受取書は非課税)

課税文書

1.建物の賃貸借契約書
2.委任状または委任に関する契約書(不動産の仲介契約書など)
3.営業に関しない金銭の受取書
4.質権・抵当権の設定または譲渡の契約書

税額 ローン契約書

住宅ローンの金銭消費貸借契約書に必要な印紙税です。
金融機関ごとに印紙税が課税されます。

ローン借入額税額

500万円以下 2,000 円
501万円~1,000万円 10,000 円
1,001万円~5,000万円 20,000 円
5,001万円~1億円 60,000 円

消費税

消費税は、消費一般に幅広く負担を求められるという観点から、金融取引や資本取引、医療、福祉、教育等の一部を除き、ほとんどすべての国内での商品の販売、サービスの提供および輸入される貨物を課税対象として、取引の各段階ごとに5%(うち1%は地方消費税)の税率で課税される間接税です。

課税取引

国内において 「事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡、資産の貸付および役務の提供が課税の対象となります。 個人事業者が生活の用に供している資産を譲渡する場合のその譲渡は「事業として」には該当しません。 また、司法書士・土地家屋調査士などは 「事業者」として扱われることになっています。

1.建物の譲渡代金
2.土地の造成費用、整地費用
3.建物の建築代金
4.不動産業者へ支払う媒介手数料
5.司法書士、土地家屋調査士への手数料、報酬
6.駐車場施設等の利用に伴って生じる土地の利用料
7.駐車場の賃貸料
 ※ マンション敷地内の駐車場 (管理組合が収受するもの)は不課税
8.土地の貸付けのうち1か月未満の短期貸付けによる賃料
9.事務所等の貸付けにおける賃料
10.居住用建物 (マンションの一室など) を事務所等の用途で貸付ける場合を含む
11.事務所等の賃貸借契約にかかる権利金や保証金のうち、返還されない性質のもの
12.住宅の貸付け賃料などで、その契約期間が1か月未満のもの

非課税取引

消費税の性格から課税対象とすることになじまないもの、社会政策的な配慮に基づいて非課税取引とされています。

1.事業者ではない個人が住宅等を譲渡する場合
2.個人事業者が生活のために使用している住宅を譲渡する場合
 ※ 賃貸用の住宅を譲渡する場合には課税対象
3.土地の譲渡
4.土地の貸付け
 ※ 1か月未満単位の一時使用による貸付けを除く
5.住宅の貸付け
 ※ 居住のために使うことが契約上明らかなものに限る
6.事務所等の賃貸借契約にかかる権利金や保証金のうち、返還すべき性質のもの
7.ローン保証料、各種保険料
8.マンションの管理費・修繕積立金
9.庭木、庭石、石垣、庭園など宅地と一体として売買されるもの
10.青空駐車で1か月以上の契約期間による駐車場
 ※ 駐車場として何ら整備しない状態であること

登録免許税

登録免許税とは、土地や建物を購入して、登記所で登記簿に登記するための登記費用として課税される。登録免許税の課税標準となる不動産の価額は、固定資産課税台帳の登録価格になります。

所得税の減税措置 住宅ローン控除

居住者が、住宅の新築もしくは取得または増改築等をして、平成20年12月31日までの間に居住の用に供した場合において、返済期間10年以上の住宅ローンを有することその他一定の要件を満たすときは、その居住年から10年間、年末の住宅ローン残高に応じて毎年一定額を所得税額から控除できます。
住宅ローン控除を受けるには、確定申告をする必要があります。ただし、給与所得者は、1年目に確定申告をすれば2年目以降は年末調整で控除できることになっています。

適用要件

国内において 「事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡、資産の貸付および役務の提供が課税の対象となります。 個人事業者が生活の用に供している資産を譲渡する場合のその譲渡は「事業として」には該当しません。 また、司法書士・土地家屋調査士などは 「事業者」として扱われることになっています。

1.新築住宅の場合

A)住宅取得後6ヶ月以内に入居し、引き続き居住していること
B)家屋の床面積(登記簿の面積)が50m2以上であること
C)床面積の1/2以上が、専ら自己の居住の用に供されるものであること
D)控除をうける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
E)民間の金融機関や住宅金融公庫などから10年以上の割賦償還による融資を受けていること
F)入居した年以前の3年間について、居住用財産の3,000万円特別控除や買換え等の課税の特例などを受けていないこと
G)入居した年の翌年または翌々年について、この控除対象家屋とその敷地以外の資産の譲渡に関し、上記(F)の特例を受けていないこと

2.中古住宅の場合

A)上記(1)の要件すべてにあてはまること
B)その家屋が次のいずれかに該当すること
 a.取得の日以前20年(耐火建築物は25年)以内に建築されたもの
 b.建築基準法施行令第3章および第5章の4の規定または地震に対する安全性に係る基準に適合することが証明されたもの
C)建築後使用されたことがある家屋であること

3.増改築等の場合

A)自己の所有している家屋で、自己の居住の用に供しているものの増改築等であること
B)増改築等をした後の家屋の床面積(登記簿の面積)が50m²以上で、かつ(1)の要件の(A)、(C)~(G)にあてはまること
C)次に掲げる工事で一定の証明がされたものであること
 a.増築、改築、建築基準法に規定する大規模の修繕・大規模の模様替
 b.マンションなどの区分所有部分の床、階段、間仕切壁または壁の過半について行う一定の修繕または模様替
 c.家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床または壁の全部について行う修繕または模様替
 d.家屋について行う建築基準法施行令第3章および第5章の4の構造強度等の規定、または地震に対する安全性に係る基準に適合させるための修繕または模様替
D)増改築等の工事費用が100万円を超えるものであること
E)自己の居住の用に供される部分の工事費用の額が、増改築の工事費用の総額の1/2以上であること

贈与税

個人から年間110万円を超える財産をもらったときには、贈与税がかかります。
例えば、父が所有している時価2,000万円の住宅を子が1,000万円で譲り受けたような場合、差額の1,000万円を父から贈与により取得したものとして贈与税がかかります。

贈与税の計算方法

その年の1月1日から12月31日までの1年間に、個人からもらった財産の価額を合計します。
次に、もらった財産の価額から基礎控除の110万円を差し引き、その残額(課税価格)に税率をかけた額が贈与税額です。

贈与を受けた財産の価額 - 基礎控除110万円 = 課税価格
  ↓
課税価格 × 税率 - 控除額 = 贈与税額

<贈与税の速算表> 課税価格税率控除額

課税価格 税率 控除額
200万円以下 10%
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 30% 65万円
1,000万円以下 40% 125万円
1,000万円超 50% 225万円

不動産取得税

不動産取得税は、不動産の取得に対して、その不動産の所在地の都道府県が、その不動産の取得者(個人・法人を問わず)に課税する税金です。
不動産の取得には、売買による取得だけでなく、家屋の建築、増改築、不動産の交換、贈与等も含まれます。ただし、相続による取得は課税されません。

不動産取得税の計算方法

・課税標準となる不動産価格は、固定資産課税台帳の登録価格によるのが原則です。
・標準税率は4%です。(平成21年3月31日まで特例措置があります。)

<課税標準の特例>

1.宅地評価土地の課税標準の特例

宅地および宅地比準土地の取得が、平成8年1月1日から平成21年3月31日までに行われた場合には、課税標準を土地の価格の2分の1とする特例措置があります。

2.住宅および住宅用土地を取得した場合の特例

・住宅を取得した場合には、一定の要件の下で、住宅の価格(評価額)から一定額(最高1,200万円)を控除する課税標準の特例措置があります。
・住宅用土地を取得した場合には、一定の要件の下で、200m2を限度として住宅の床面積の2倍までの税額を減額する特例措置があります。

相続税

相続税は、相続や遺贈によって取得した「正味の遺産額」が「基礎控除額(5,000万円+1,000万円×法定相続人の数)」を超える場合に、その超える額について課税されます。

相続税は、相続や遺贈によって取得した「正味の遺産額」が「基礎控除額(5,000万円+1,000万円×法定相続人の数)」を超える場合に、その超える額について課税されます。

「正味の遺産額」 = 遺産額 + 相続開始前3年以内の贈与財産
※遺産額・・・非課税財産、葬式費用、受け継いだ債務は除かれます。

<相続税の速算表>

法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10%
1,000万円超    3,000万円以下 15% 50万円
3,000万円超    5,000万円以下 20% 200万円
5,000万円超    1億円以下 30% 700万円
1億円超       3億万円以下 40% 1,700万円
3億円超 50% 4,700万円
1.相続税額の2割加算

相続または遺贈により財産を取得した者が、被相続人の一親等の血族(代襲相続した直系卑属を含む)および配偶者以外のものである場合には、その者の相続税額にその20%相当額を加算した金額が相続税額となります。

2.配偶者の税額軽減

配偶者が遺産分割や遺贈により実際に取得した正味の遺産額が1億6,000万円までか、1億6,000万円を超えていても正味の遺産額の法定相続分に応ずる金額までであれば配偶者に相続税はかかりません。

3.未成年者控除

相続人が未成年者の場合は、20歳に達するまでの年数1年につき6万円が控除されます。

4.障害者控除

相続人が障害者の場合は、70歳に達するまでの年数1年につき6万円(特別障害者の場合は12万円)が控除されます。

5.贈与税額控除

相続税の課税価格に加算された贈与財産の価額に対する贈与税額が控除されます。

6.相次相続控除

10年以内に2回以上の相続があり、同じ財産に相続税が2回課税される場合には、前回の相続において課税された相続税額のうち、1年につき1/10の割合で計算した金額を今回の相続に係る相続税額から控除されます。

7.外国税額控除

外国にある財産を相続で取得した場合に、外国で相続税に相当する税が課されたときは、相続税額から外国で課された税額を控除することができます。

ご不明点はアーバンホームまでお問い合わせください

詳しくはアーバンホームのスタッフにおたずねください。親切・丁寧にお答いたします。
税率・税法等は変更される場合があります。